"Financování nemovitostí leasingem poskytuje firmám řadu výhod," říká Petr Fišer, předseda výboru pro leasing nemovitostí ČLFA. "V některých případech se může vlastní vklad klienta blížit i nule."

Dalším plusem je výrazná flexibilita týkající se strukturování dluhu a ochota leasingových společností akceptovat ve srovnání s bankou vyšší riziko daného obchodního případu. "Je to dáno tím, že po celou dobu financování zůstává leasingová společnost vlastníkem nemovitosti. To umožňuje firmám realizovat projekty, na jejichž financování by jinak nedosáhly," říká Petr Fišer. Leasing nemovitostí má také přímý dopad na cash-flow firmy. Tím, že nezasahuje do rozvahy, zvyšuje její bonitu.

Pro podnikatele je také důležité, jak velký kapitál musí do obchodního vztahu vložit. Některé projekty jsou natolik atraktivní, že na vlastní zdroje klienta nemají leasingové společnosti téměř žádné požadavky. "V případě retailových center se vlastní vklad developera blíží nule, často stačí, aby vlastnil pozemek," upřesňuje Fišer. Leasingové společnosti se na rozdíl od bank na projekt nedívají z hlediska bonity klienta, ale posuzují bonitu projektu, což jim umožňuje požadovat od něj menší vstupní kapitál nebo financovat nemovitost kompletně. V případě problémů se splátkami tak leasingová společnost nemusí přistupovat k uplatnění zástavního práva, ale má možnost hledat ve spolupráci s klientem alternativy, jak mu jeho nemovitost zachovat.

Průmysl se zotavuje, následuje ho leasing nemovitostí

V roce 2010 byly v České republice do leasingového užívání poskytnuty nemovitosti v celkové pořizovací ceně 2,14 miliardy korun, členské společnosti České leasingové a finanční asociace z toho poskytly formou vstupního dluhu prostředky za 1,9 miliardy korun. Do finančního leasingu bylo v loňském roce předáno 25 nemovitostí, do operativního leasingu 7 nemovitostí. Kromě toho bylo uzavřeno dalších 12 smluv o leasingu nemovitostí, které však nebyly do konce roku předány do užívání, tudíž nejsou započteny ve statistikách za rok 2010. Stejně jako v minulých letech byly financovány leasingem především prodejny, hotely a průmyslové objekty.

Období recese se podepsalo také na trhu s nemovitostmi. V některých regionech zaznamenal tento trh až 75procentní propad. To mělo vliv také na poptávku po leasingu nemovitostí, který v meziročním srovnání zaznamenal v loňském roce 33procentní propad. Čísla vývoje ekonomiky i růst průmyslu v loňském roce však naznačují vzrůstající tendencitu. Dle toho lze očekávat, že poptávka po nemovitostech, které na průmysl přímo navazují (a tím i po jejich financování), se bude zvyšovat.

Logistika na vzestupu, retaily stále rostou

Týká se to například logistických center, z jejichž financování začaly mít v době krize finanční instituce obavu. Po období konjuktury, kdy logistická centra zažívala boom, o ně přestal být zájem a developeři jen těžce získávali nové nájemce. "Tehdy se naplno ukázala síla leasingových společností, které tyto objekty pro klienty vlastní. Díky své stabilitě nemusely ani v době krize uplatnit u klientů zástavní právo," upřesňuje Fišer. " V současné době začíná průmysl opět ožívat a objem těchto prázdných prostor, zejména v některých regionech, začíná dramaticky klesat. Pro leasingové společnosti je to dobrý signál opět se tímto segmentem obchodně zabývat."

Zcela svébytná situace panuje na trhu retailových parků, který byl v České republice krizí postižen jen minimálně. Zastavily se obrovské expanze do nákupních center, kapacita českého trhu je v tomto směru již pokryta. I v době krize však přetrvávala vysoká poptávka po menších retailových řetězcích zaměřených na diskontní prodeje potravin, textilu, elektroniky a dalšího spotřebního zboží. "Trh před krizí ještě nebyl v tomto segmentu nasycen, proto k jeho rozvoji docházelo i během krize," vysvětluje David Kozák, člen výboru pro leasing nemovitostí ČLFA. "Šlo především o menší města, kde uspěla řada retailových řetězců. Příkladem může být koncept menších prodejen City Tesco, která se zaměřila na regiony."

Podle názoru odborníků k rozvoji retailových řetězců pomohla právě operativnost leasingových společností, které jsou schopné velmi pružně řešit problémy klientů a nabídnout jim i v době recese individuální a pro klienta výhodné řešení.

Zpětný leasing podporuje podnikání

Jednou z variant leasingu nemovitostí je i tzv. "leasback", neboli zpětný leasing, který využívá řada podnikatelů. Nejde přitom jen o komerční nemovitosti, které generují hotovost, jako jsou např. logistické areály nebo retailové řetězce, ale i klasické průmyslové podniky, u kterých nemá klient z nemovitosti přímý příjem, ale provozuje v ní vlastní výrobu. Potřebuje-li hotovost na její rozšíření, může budovu nabídnout ke zpětnému leasingu. Leasingová společnost ji odkoupí a po sjednanou dobu financuje. Až podnikatel financování splatí, stane se opět jejím vlastníkem.

"S poptávkou po financování zpětným leasingem se na nás například obrátil klient, který provozuje síť retailových center a zároven síť hotelů. V době krize, kdy byla obsazenost nízká, se rozhodl dva ze svých hotelů zrekonstruovat," říká Kozák. Podle něho však neměl na financování dostatek volných prostředků, proto se rozhodl pro zpětný leasing jednoho ze svých retailových center s tím, že od leasingové společnosti obdržené finanční prostředky použil právě na rekonstrukci hotelů. K té mohlo dojít i za situace, kdy aktuální tržní cena obou hotelů na financování nedostačovala. Příjem klienta z retailového centra byl pro leasingovou společnost dostatečnou zárukou návratnost investice.

Výhodné financování

Leasingové společnosti se při ocenění nemovitosti maximálně přibližují tržním cenám, což je pro klienta výhodné. Pokud si v bance firma vezme úvěr, musí zpravidla většinu úvěru splácet rovnoměrně po celou dobu financování. Leasingové společnosti jsou však v celé řadě případů ochotny přistoupit na úhradu například 20 procent půjčených finančních prostředků. Financované nemovitosti mají totiž po skončení doby financování potenciál k tomu, aby je klient znovu přefinancoval. Leasingová společnost má přitom vysokou míru pravděpodobnosti, že hodnota financované nemovitosti nebude nižší, než zůstatek nesplaceného financování.

Mýty kolem leasingu

Přestože je leasing nemovitostí velmi perspektivním odvětvím a zcela jednoznačně podporuje ekonomický rozvoj malých i velkých společností, obestírá ho řada mýtů. Jeden z nich zní: leasing je drahý. "Není to pravda. Obvykle je jeho cena velmi srovnatelná nebo dokonce nižší než bankovní úvěr. Vezmeme-li v úvahu další faktory, např. nižší požadavky na vlastní kapitál klienta, je leasing více než konkurenceschopný," konstatuje David Kozák. Další mýtus tvrdí, že leasing je vhodný jen pro úzký okruh podnikatelů. Ani to nemá nic společného se skutečností. Formou leasingu lze financovat všechny druhy komerčních nemovitostí, tzn. logistické parky, retailové, řetězce, nákupní centra, hotely, administrativní budovy, výrobní a průmyslová centra, dokonce i developerskou bytovou výstavbu. Délka financování je zpravidla od 8 do 20 let, může být ovšem i kratší. Obecně lze konstatovat, že doba leasingu odpovídá potřebám a přáním klienta. Leasingem lze financovat i rekonstrukce stávající nemovitosti. Také platba za údržbu i správu, je-li součástí klientovi poskytovaných služeb a tento si to žádá, může být zahrnuta v leasingové splátce. Financování je možné s menším objemem kapitálu, rozložení nákladů po celou dobu trvání smlouvy je rovnoměrné. Navíc komplexní služby klientovi umožní věnovat se vlastní podnikatelské činnosti.


Denisa Ranochová
Autorka je publicistka a konzultantka


Formou leasingu lze financovat všechny druhy komerčních nemovitostí, tzn. logistické parky, retailové, řetězce, nákupní centra, hotely, administrativní budovy, výrobní a průmyslová centra, dokonce i developerskou bytovou výstavbu.